Un ménage qui consacre 1 200 euros par mois à un crédit immobilier sur 25 ans pouvait emprunter 246 247 euros en décembre 2025, au taux moyen de 3,25% relevé par l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Au taux de 3,57% d'octobre 2026, la même mensualité ne finance plus que 237 913 euros, hors assurance. La perte atteint 8 334 euros, soit 3,4% de budget, alors que les prix des logements anciens n'ont reculé que de 0,8% sur un an selon l'Insee.
Des taux en hausse depuis l'été
Tous prêts confondus, le taux moyen s'établit à 3,49% en octobre 2026, après 3,40% en septembre. Il a progressé de 9 points de base en septembre puis encore de 9 points en octobre, contre 3 points par mois pendant l'été. L'Observatoire relie cette accélération au retour des tensions inflationnistes et à la remontée des taux directeurs de la BCE.
| Durée du prêt | Décembre 2025 | Octobre 2026 |
|---|---|---|
| 15 ans | 3,09% | 3,32% |
| 20 ans | 3,17% | 3,54% |
| 25 ans | 3,25% | 3,57% |
| Ensemble des prêts | 3,16% | 3,49% |
Pour amortir la hausse, les banques allongent les prêts, avec une durée moyenne de 253 mois en octobre et 49,3% de prêts de 25 ans et plus, contre 46,5% en 2025.
Des prix qui reculent moins vite que le budget
| Logements anciens, deuxième trimestre 2026 | Évolution sur un an |
|---|---|
| France | -0,8% |
| Maisons | -1,3% |
| Appartements | -0,1% |
| Province | -1,0% |
| Île-de-France | -0,3% |
| Appartements à Paris | +0,6% |
Pour retrouver le budget de décembre avec la même mensualité, un acheteur devrait obtenir un prix inférieur d'environ 3,4%, soit plus de quatre fois le recul annuel mesuré par l'Insee au deuxième trimestre.
Les annonces ne montrent pas davantage de décrochage sur Bien'ici, où le prix affiché des appartements progresse de 0,7% entre le troisième trimestre 2025 et le troisième trimestre 2026, tandis que celui des maisons recule de 1%. Les contacts sur les annonces chutent en revanche de 22% sur la même période, alors que l'offre de biens à vendre augmente de 4%.
Des revenus qui suivent moins vite
Les revenus des emprunteurs progressent de 1,7% sur les dix premiers mois de 2026, deux fois moins vite que le coût des opérations financées, en hausse de 3,0%, d'après l'Observatoire. Le coût d'un achat se maintient à 4,2 années de revenus en partie grâce à des emprunteurs déjà propriétaires, qui disposent d'un apport plus élevé, quand les ménages modestes peinent à concrétiser leur projet. Avec une production de crédits en recul de 4,2% sur un an glissant, l'Observatoire parle d'une entrée du marché dans une « phase récessive ».
Le gain d'une négociation au taux moyen relevé par Laforêt est calculé sur un T3 au prix moyen dans l'article ci-dessous.
Immobilier, négocier 4,8% fait gagner 10 103 euros sur un T3 au prix moyen
9 acquisitions sur 10 se négocient, pour 4,8% de baisse en moyenne selon Laforêt. Sur un T3 de 65 m2 au prix moyen, la remise atteint 10 103 euros.
Pourquoi c'est important
Pour un acheteur qui finance son projet à crédit, la baisse des prix ne compense pas encore la remontée des taux, car le budget perdu depuis décembre dépasse le recul des prix conclus sur un an. Pour un vendeur, la chute des contacts sur les annonces réduit le nombre d'acheteurs en face, alors que les biens à vendre sont plus nombreux. Le prochain indice Notaires-Insee, attendu le 24 novembre 2026 pour le troisième trimestre, dira si la baisse des prix conclus s'accélère.
