Sur un trois-pièces de 65 m2 acheté au prix moyen relevé par Laforêt, la marge de négociation moyenne de 4,8% retire 10 103 euros au prix affiché. Le réseau d'agences compte désormais 9 acquisitions sur 10 qui passent par une négociation, alors que la remontée des taux de crédit rogne le budget des acheteurs.
Ce que la négociation vaut en euros
Laforêt mesure en septembre 2026 un prix moyen de 3 238 euros le mètre carré en France, en recul de 1,5% sur un an. La marge négociée varie selon les marchés (Laforêt).
| Marché | Prix moyen au m2 | Marge moyenne | Sur un T3 de 65 m2 |
|---|---|---|---|
| France | 3 238 euros | 4,8% | 10 103 euros |
| Paris | 9 553 euros | 3,2% | 19 870 euros |
| Île-de-France hors Paris | 3 879 euros | 4,6% | 11 598 euros |
| Régions | 2 433 euros | 5,1% | 8 065 euros |
La dernière colonne applique la marge moyenne au prix moyen d'un logement de 65 m2. Le gain réel dépend du bien, de son état et du vendeur.
L'écart se creuse sur les logements mal isolés. Laforêt observe que les biens classés F ou G subissent régulièrement une décote de plus de 10%.
Pourquoi les vendeurs acceptent de baisser
Le rapport de force a basculé côté acheteurs. Sur un an, l'offre de biens à vendre progresse de 9% chez Laforêt quand la demande ne gagne que 1%. Un bien met en moyenne 101 jours à se vendre, 6 jours de plus qu'il y a un an, et la marge négociée a pris 0,3 point.
Yann Jéhanno, président de Laforêt, rappelait le 12 octobre qu'environ 4 sur 10 des ventes se négociaient en 2021 et 2022 (Immobil-IA). Une partie des vendeurs potentiels, entrés sur le marché entre 2018 et 2022 avec des prix hauts et des crédits bon marché, gardent leur bien faute de pouvoir le revendre au prix payé.
Ce que la hausse des taux retire au budget
Le courtier Vousfinancer relève début octobre des hausses de 0,10 à 0,30 point dans les barèmes des banques, pour des taux moyens de 3,50% sur 15 ans, 3,60% sur 20 ans et 3,80% sur 25 ans (MySweetimmo).
Pour une mensualité de 1 000 euros sur 20 ans, hors assurance, un taux passé de 3,5% à 3,8% fait tomber la somme empruntable de 172 426 euros à 167 928 euros. La perte atteint 4 498 euros, soit 2,6% de capacité d'emprunt.
Sur le T3 au prix moyen, la négociation moyenne rend donc plus du double de ce que cette hausse de taux a retiré pour 1 000 euros de mensualité.
Crédit immobilier : emprunter 200 000 euros sur 20 ans coûte 70 122 euros de plus qu'en 2021
Entre le taux de 1,05% de janvier 2021 et les niveaux actuels, la mensualité d'un prêt de 200 000 € sur 20 ans a bondi de 292 euros, soit 70 122 € supplémentaires sur la durée totale.
Des prix qui commencent à reculer
Les chiffres officiels confirment la tendance. Selon l'Insee, les prix des logements anciens ont reculé de 1,0% au deuxième trimestre 2026 et de 0,8% sur un an. Les maisons baissent de 1,3% sur un an, les appartements restent quasi stables à -0,1% (Insee).
Pourquoi c'est important
Pour un acheteur, la négociation redevient un levier chiffrable, qui, au prix moyen, pèse plus lourd que la hausse des taux sur le budget. La marge la plus large se trouve en régions et sur les logements classés F ou G. Pour un propriétaire qui veut vendre, un prix affiché au-dessus du marché se paie en semaines d'attente et en baisse consentie à la fin.
