Sur 10 000 euros placés, une SCPI moyenne a versé 491 euros de revenus bruts en 2025. Au taux du 1er octobre, un emprunt d'État français à 10 ans rapporte 490 euros par an sur la même somme. L'écart de rendement qui justifiait de prendre le risque de l'immobilier non coté a donc disparu.
Un rendement désormais égal à celui de l'État
Le taux de distribution moyen des SCPI a atteint 4,91% en 2025, selon le communiqué de l'ASPIM, l'association des sociétés de gestion, publié le 10 février 2026 (ASPIM). Le courtier Vousfinancer relevait l'OAT à 10 ans, le taux d'emprunt de l'État français, à 4,90% le 1er octobre, contre 3,60% en juin (MySweetimmo). Le 2 octobre, il a frôlé 5%, un niveau inédit depuis 2002.
Le revenu affiché ne dit pas tout. En 2025, le prix de part moyen des SCPI a reculé de 3,45%, et leur performance globale, revenus et variation de prix réunis, s'est limitée à 1,46%.
Six baisses de prix depuis l'été
Après les expertises du 30 juin, six SCPI ont abaissé leur prix de souscription entre fin juillet et début septembre (Pierrepapier).
| SCPI | Société de gestion | Prix avant | Prix après | Variation |
|---|---|---|---|---|
| Elysées Pierre | HSBC REIM | 700 euros | 583 euros | -16,8% |
| Génépierre | Amundi Immobilier | 180 euros | 153 euros | -15,0% |
| Edissimmo | Amundi Immobilier | 172 euros | 150 euros | -12,8% |
| Praemia Hôtels Europe | Praemia REIM | 225 euros | 198 euros | -11,8% |
| Rivoli Avenir Patrimoine | Amundi Immobilier | 228 euros | 203 euros | -11,0% |
| Efimmo 1 | Sofidy | 197 euros | 176 euros | -10,4% |
Pour un associé de Génépierre, 10 000 euros investis en perdent 1 500 euros. Au rythme d'une distribution de 4,91%, cela représente environ 3 ans de revenus effacés. La plupart de ces SCPI sont investies dans les bureaux, pénalisés par le télétravail.
La France emprunte plus cher que l'Italie : spread OAT-Bund à 159 points de base, CDS à 76,666
Le spread OAT-Bund atteint 159 points de base et les CDS français à 5 ans montent à 76,666, sur fond de dette à 119% du PIB et de budget 2027 incertain.
Une sortie plus difficile
La liquidité reste sous tension. Au quatrième trimestre 2025, les parts en attente de rachat ont augmenté de 366 millions d'euros, selon l'ASPIM. Un associé qui veut vendre doit attendre qu'un acheteur se présente, alors qu'un titre d'État se cède sur le marché.
Pourquoi c'est important
Un épargnant qui choisit une SCPI accepte un capital qui peut baisser et une revente parfois lente, en échange d'un rendement censé dépasser celui de l'État. Avec une OAT autour de 4,90%, ce surplus a disparu en moyenne. Avant de souscrire, comparer le taux de distribution de la SCPI visée au taux de l'OAT et vérifier l'évolution de son prix de part sur plusieurs années donne une mesure plus juste du rendement réel.
